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Nova lei do Arrendamento local

Dicas para alugar a sua casa nas férias

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Dicas para alugar a sua casa nas férias

Há cada vez mais pessoas a arrendar casas de férias em Portugal e no estrangeiro através de plataformas na internet. Os preços são apetecíveis, mas o procedimento pode ser arriscado.

Eu confio, tu confias, ele confia

Confiança é a palavra de ordem imprescindível em todos os arrendamentos negociados através de plataformas online. Em princípio, senhorio e inquilinos não se conhecem, podem até viver em países diferentes e o único contacto mantido até ao dia da ocupação da casa resume-se a uma eventual troca de e-mails ou de mensagens de telemóvel. Mas cada anúncio faz-se também acompanhar dos comentários e das apreciações de hóspedes anteriores, que aqui funcionam como índices de boa reputação. E contam muito para qualquer potencial utilizador. Frequentemente, é apenas com base na confiança nesses comentários e nas informações cedidas pelos proprietários que se constrói esta relação.

Sendo muito pessimista, há uma infinidade de coisas que podem correr mal. A casa pode não corresponder à descrição ou às fotos publicadas. A localização pode ser longe de tudo o que lhe prometeram e integrar o catálogo de cenários possíveis para um filme de terror. O proprietário pode ter trocado as datas e arrendado a casa em simultâneo para várias famílias, o que o levaria a deparar-se com turistas desconhecidos a disputar a mesma estadia. Isto quando tudo o que mais queria era descansar após uma cansativa viagem e calar os miúdos que perguntam insistentemente quem são aqueles estranhos. Ou, se a sua imaginação for fértil, lembrar-se de que os proprietários podem ser terríveis criminosos à espera de que a família adormeça para os atacar durante a noite. Queria aventura?

Com o consumo colaborativo cada vez mais na moda, a cedência de casa nestas plataformas vem dar seguimento à lógica já aplicada nos tradicionais arrendamentos, negociados entre particulares ou através de agências de mediação imobiliária. Mas se estas estão sujeitas a legislação criada especificamente para regular o mercado de arrendamento e para proteger os consumidores, o mesmo já não acontece nas plataformas de consumo colaborativo, cuja relação com os hóspedes se desenvolve num "mundo paralelo", encoberto pela volatilidade das comunicações virtuais e pela ausência de enquadramento legal e de fiscalização.

Prudência combina com aventura

A exposição ao risco começa desde logo nos termos e nas condições propostos por este tipo de portais e que, na maior parte das vezes, nem são lidas de fio a pavio pelos utilizadores.

A Dinheiro & Direitos analisou cinco plataformas e debruçou-se sobre as regras a que sujeitam os consumidores. Os técnicos da publicação esbarraram logo num caso que não disponibiliza sequer os seus termos e condições em português. Mas encontraram muitos mais problemas, que são detalhados em baixo.

A prudência manda que compare os vários sites e verifique se neles existem anúncios semelhantes, com as mesmas fotos, o que será um bom sinal. Desconfie de preços exageradamente baixos, que contrastem de forma grosseira com as tarifas praticadas para alojamentos similares. E contacte os proprietários para pedir informações adicionais.

No que toca a pagamentos, seja ainda mais cauteloso e imprima todos os comprovativos. Depois, guarde cópia de contactos efetuados e deixe com amigos ou familiares algumas indicações do sítio para onde vai viajar. Pode também subscrever uma apólice de seguro de viagem, que transfira para uma seguradora alguns dos riscos a que se expõe. Algumas destas plataformas de arrendamento chegam mesmo a disponibilizar essa opção, cobrando um pagamento adicional pela apólice. Mas há riscos que terá de assumir e convém ter a noção de que um alojamento desta natureza implica sempre uma dose de aventura associada. Que, na maior parte dos casos, termina com boas recordações na bagagem de regresso. E, em alguns casos, com novos amigos. Mas, como em tudo na vida, cautela e caldos de galinha nunca fizeram mal a ninguém.

Fonte: Económico

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REGRAS E OBRIGAÇÕES DE QUEM ARRENDA CASA A TURISTAS

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REGRAS E OBRIGAÇÕES DE QUEM ARRENDA CASA A TURISTAS

OBRIGAÇÕES GERAIS

Como fazer a inscrição inicial?

A comunicação inicial à Câmara Municipal é feita on-line, através do Balcão Único Eletrónico no Portal do cidadão. A casa tem de ter uma licença de utilização válida e na inscrição indica-se quem vai explorar o alojamento local, o nome deste, se o tiver, a capacidade, data de abertura ao público, nome e morada da pessoa de contato. Tem de se juntar cópia da licença de utilização, um termo de responsabilidade em como o edifício está em condições e a declaração de início de atividade nas Finanças. No caso de documentos já detidos pelo Estado basta dar autorização para que os serviços acedam a eles.

A vistoria das Câmaras é obrigatória?

Feita a inscrição, o sistema emite um documento com o número de registo do novo alojamento local que será, por si só, titulo válido de abertura e, portanto, pode iniciar-se a atividade e abrir ao público. Depois, a Câmara municipal respetiva deverá, num prazo de 30 dias, fazer uma vistoria e verificar se estão preenchidos todos os requisitos para que o alojamento local possa receber hóspedes.

Quais são as regras de segurança?

É obrigatório ter um extintor, uma manta de incêndios e um equipamento de primeiros socorros. Em lugar bem visível terá ainda de estar o número telefónico para ligar em caso de emergência. Isto para casas com capacidade igual ou inferior a dez pessoas. Para capacidades superiores – e aqui serão sobretudo hostels a ser abrangidos – já há outro tipo de normas técnicas contra risco de incêndio, evacuação de pessoas ou sistemas para quando há falhas de eletricidade. Os hostels também têm de ter placa identificativa na entrada, Há depois alguns requisitos gerias, como janela para a rua, caso se trate de uma moradia; a casa de banho tem de ter um fecho de segurança que garanta privacidade; água quente e fria; cortinas para cortar a intensidade da luz.

Quem e como se fiscaliza?

Como explica a advogada Maria Osório de Amorim, há trocas de informação entre o fisco, a ASAE e as Câmaras. A informação inicial é remetida ao Turismo de Portugal pelas câmaras municipais (através da plataforma de intermodalidade da Administração Pública) e depois este remete semestralmente à Autoridade Tributária e Aduaneira os elementos que foram disponibilizados com o pedido de inscrição do Alojamento Local.

O livro de reclamações é obrigatório?

Sim, para qualquer estabelecimento de alojamento local, incluindo pequenos apartamentos. Se um proprietário tiver mais de um alojamento para arrendar, deve ter um livro de reclamações em cada um deles. As reclamações devem ser depois enviadas à ASAE.

É preciso informar o SEF sobre os hóspedes?

Os proprietários estão obrigados a informar o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras sempre que recebem hóspedes estrangeiros a titulo oneroso. Isso decorre do Acordo Schengen e implica o preenchimento de boletins de alojamento, com as datas de entrada e de saída. No caso dos alojamentos locais, em regra os boletins são preenchidos em papel e entregues nos balcões SEF ou, em localidades onde não existam, junto da GNR ou PSP. O proprietário deverá informar o SEF de todos os hóspedes estrangeiros que tenha, incluindo crianças, sendo que, para isso, tem de exigir a apresentação de um documento de identificação. Se a pessoa não tiver esse documento, então as autoridades devem ser avisadas. Apesar desta previsão legal, entre vários proprietários ouvidos, só um, que gere vários apartamentos, disse fazer estas comunicações ao SEF.

OBRIGAÇÕES FISCAIS

Quando deve ser feita a inscrição nas Finanças?

Ainda antes de inscrever o imóvel como alojamento local no Portal do Cidadão, o proprietário que seja uma pessoa singular – para as empresas as regras são diferentes, claro – deverá inscrever-se nas Finanças. Como explica Pedro Alves, responsável da área fiscal de Nexia, sociedade de revisores oficiais de contas, o alojamento local consiste numa prestação de serviços e, por isso, é tributado na categoria B do IRS. Assim, será preciso apresentar nas Finanças uma declaração de início de atividade ou, caso o proprietário do imóvel já esteja coletado nesta categoria, uma declaração de alterações, a indicar ao Fisco o CAE da atividade, neste caso o 5521 (alojamento mobilado para turismo) ou o 55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

É preciso cobrar IVA?

Se a faturação da categoria B for inferior a 10 000 euros anuais, fica isento de IVA e também não pode deduzir. Caso contrário, cai no regime geral e terá de liquidar IVA à taxa de 6%.

Como é a tributação em IRS?

Se o rendimento anual não ultrapassar os 200 mil euros cai no regime simplificado de tributação, pelo que o rendimento tributado será 15% - um exemplo: se faturar 8000 euros, é tributado por 1200 (15% dos proveitos) e sobre esse valor incidirá então a taxa de IRS. Estes rendimentos são englobados com outros de outras categorias que a pessoa tenha, por exemplo de trabalho dependente.

Como são passados os recibos eletrónicos?

O regime é o mesmo de qualquer profissional liberal: sempre que tiver um cliente, emite um recibo eletrónico. E se o turista, de um qualquer país estrangeiro, não tiver um número de identificação fiscal? Nesse caso, explica Pedro Alves, deixa-se o espaço em branco. Já o nome e a morada são sempre obrigatórios, acrescenta o fiscalista.

Fonte: Jornal de Negócios

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Alojamento Local

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Alojamento Local

Se tem receio em entregar a sua casa de férias a desconhecidos, o melhor é confiar o seu imóvel a uma agência que irá tratar desta tarefa, mediante uma comissão. Se preferir e não quiser confiar este tipo de serviços a terceiros, tem sempre a possibilidade de comunicar a sua intenção a um grupo restrito de pessoas, amigos, colegas de trabalho ou conhecidos de confiança. 

Infelizmente as pessoas conhecidas poderão, por vezes, criar situações de litígio e todos sabemos, por experiência, que são muito mais complicadas de resolver do que se fossem desconhecidos. 

Nós acreditamos que, com as devidas precauções, alugar a sua casa de férias não deve ser encarado com receio, mas como uma oportunidade séria de ganhar algum dinheiro extra e quem sabe, realizar algum benefício quando comparado com os custos inerentes ao imóvel. 

Todavia, para evitar as surpresas, é necessário ter em conta algumas regras:

Respeite a legislação em vigor. É a única forma de conseguir contestar legalmente em caso de litígio. Deverá legalizar o seu imóvel registando-o enquanto alojamento local dirigindo-se à câmara municipal da sua área de residencial. Normalmente esta classificação é fácil de obter mediante a apresentação de alguns documento documentos. 

Consulte aqui toda a informação sobre o registo de alojamento local >>>

artigo 3 do decreto lei nº 39/2008 do 7 de Março informa do seguinte:

" Consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar os requisitos mínimos de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.

Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área.

Apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo.

As câmaras municipais devem facultar ao Turismo de Portugal, I.P., o acesso informático ao registo do alojamento local.

Os estabelecimentos referidos no presente artigo devem identificar -se como alojamento local, não podendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e ou turístico, nem qualquer sistema de classificação."

Faça um seguro especifico para arrendamentos turístico.

Efectue sempre um inventário na entrada e saída de cada hóspede. Este documento poderá ser-lhe muito útil em caso de degradação do seu imóvel por parte do hóspede durante a estadia. Este documento visa descriminar o estado de cada um dos componentes de cada uma das divisões da casa, chão, teto, paredes e o estado de cada um dos equipamentos da casa. No caso de existirem defeitos, deverão ser registados no inventário de entrada.

Peça sempre um depósito de segurança e estipule claramente em que circunstâncias será ou não devolvido na íntegra ou não este valor.

Quanto tiver alguém interessado em alugar a sua casa tente comunicar com essa pessoa o máximo possível, de forma a criar uma opinião acerca dessa pessoa. Apesar de tudo, não deverá descorar a sua intuição.

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Alojamento local Cuidado com as multas

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Alojamento local Cuidado com as multas

Em Novembro mudaram as regras para quem tem casas para arrendar temporariamente para férias. As casas têm de ser registadas, caso contrário as multas podem ir de 50 a 35 mil euros.

Encontra-se publicada em Diário da República a nova lei do Arrendamento Local, que entrou em vigor a 26 de Novembro, com regras diferentes para quem fazia uns trocos com o turismo.

Agora quem quiser arrendar o quarto que tem a mais ou uma casa para férias é obrigado a fazer o registo junto da respetiva câmara municipal, através do “Balcão Único Eletrónico”.

Este registo na câmara municipal tem via aberta para o Turismo de Portugal e é condição “obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local”.

E quais são os estabelecimentos que estão abrangidos pela nova lei?

“Consideram -se ‘estabelecimentos de alojamento local’ aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração”, lê-se na lei. E podem ser: moradias, apartamentos ou estabelecimentos de hospedagem (unidades constituídas por “quartos”).

De acordo com a lei, cabe à ASAE a fiscalização destas unidades de alojamento e podem ser aplicadas coimas que podem ir de 50 euros (no caso da não identificação do local) até 35 mil euros (nos casos de pessoas coletivas violarem as regras de registo, mas também se tiverem mais alojamentos locais do que os permitidos por lei), dependendo da infração e se for pessoa singular ou coletiva.

Além destas regras, mudaram ainda as condições em que devem estas as casas para férias. São obrigadas a apresentar “adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos” que na prática significa:

1 -Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;

2 -Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima  do estabelecimento;

3- Estar dotados de água corrente quente e fria;

4 - As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade e garantam condições de higiene e segurança;

5 – Os estabelecimentos com capacidade para mais de 10 pessoas, devem ainda ter outras condições de segurança como um extintor e manta de incêndio, um kit de primeiros socorros e ainda o número de emergência visível.

E ainda (facultativo)

1 -Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;

2 -Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

3 -Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;

O Governo apertou a fiscalização ao arrendamento ilegal. 

Fonte: Observador

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